車位車庫到底歸誰這問題何時解決


2016-04-22 21:56:00
中海物貿
轉貼
1367

     建筑區劃內的汽車車位、車庫的歸屬問題一直是房地產交易中爭議的焦點,深圳多年來由于該問題引發的糾紛頻頻見報道。深圳市人大昨日公布《深圳經濟特區房地產轉讓條例》等2015年的法規實施情況。

     深圳停車場歸屬界定需與《物權法》進一步銜接,市規土委昨日透露,正就關于住宅區停車位使用和處分辦法進行研究,待試行成熟后再納入《深圳經濟特區房地產轉讓條例》修訂。另將全面啟動《深圳經濟特區房地產登記條例》修訂。

研究出臺試行成熟再修訂

      據市規土委介紹,《物權法》實施后,第六章“業主的建筑物區分所有權”規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

   這都對《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的實施產生一定影響。“1999年修訂的《深圳經濟特區房地產轉讓條例》部分條款已經難以適應當前的房地產市場管理需求,比如第十三條對停車場歸屬的界定,需要與《物權法》進一步銜接。”市規土委認為,比如,《條例》中規定轉讓合同需要公證咨詢被投訴較多,不符合簡政放權、國際化城市建設等要求。此外,國務院2014年8月取消了房地產經紀人職業資格認證與行政許可,電商營銷模式也進入房地產市場,市場出現很多新情況、新問題。因此,有必要對有關情況加強研究,為有關法律法規完善提供支撐。

    “但目前房地產市場仍然處于不斷發展和日漸成熟的階段,國家陸續出臺了若干房地產市場的調控文件,如限購政策等,尚不具備全面修訂《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的條件。”市規土委建議,先就房地產轉讓中的熱點問題和重點問題進行研究,比如目前市規土委正在就關于住宅區停車位使用和處分辦法進行研究,待研究出臺并試行成熟后再納入條例修訂。

將啟動《房產登記條例》修訂

    《關于修改〈深圳經濟特區房地產登記條例〉的決定》2013年由市人大常委會決議通過,但該修正案只是針對急需解決的問題所作的部分改動,條例的很多內容仍需繼續修改和完善。市規土委透露,下一步將依據《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》(草案)等法律法規,按照物權的不同種類及內容,重點在完善新的登記類型、取消限期申請登記的規定、細化登記程序、取消暫緩登記的規定、完善預告登記制度、完善異議登記制度、進一步明確登記機構的職能職責等方面進行深入的研究論證,論證成熟后全面啟動《深圳經濟特區房地產登記條例》修訂。

焦點

A現行轉讓條例與物權法不協調

   市規土委介紹,《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條規定,房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的,停車場、廣告權益隨房地產同時轉移;有特別約定的,經房地產登記機關初始登記,由登記的權利人擁有。而《物權法》第七十四條對此的規定是:建筑區劃內的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。市規土委認為,從《條例》第十三條的內容來看,并不能夠體現出《物權法》“首先滿足業主需要”的規定,此是該條的問題之一。

B存在缺乏法律規制的灰色地帶

   其問題之二是,無論《物權法》還是《城市房地產管理法》或是條例本身,對業主與開發商約定出售或租賃車位、車庫以后如何進行“出售、租賃”缺少規定,因此,關于業主與開發商約定出售、出租車位、車庫之后的操作,已成為一個缺乏法律規制的灰色地帶。

說法

應先明確如何進行確權

     深圳大學法學博士尤樂認為,深圳政府部門在制定政策或辦法解決這個爭議時,應先明確停車庫及車位的歸屬問題。首先查當年建筑許可規劃的內容,看當時是如何約定的。其次要進行成本測算,當時開發商有無將這一成本攤給業主。“這樣才能確權,停車庫和車位是屬業主還是開發商。”尤樂認為,物業必須得到確權后經業主同意授權進行租賃或出售。如果屬于業主共有的,要經過業主大會授權后進行租賃。確屬于開發商的話,則根據《物權法》進行處理。

記者手記

停車位建設及處分新政需建立利益表達機制

     深圳停車位權屬爭議由來已久,2014年底,深圳市規土委發布《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法(征求意見稿)》。一年多過去了,《辦法》仍在走程序并未出臺,可見并非易事。

實際上,關于停車位和車庫歸屬的法律規定,國家法律有《物權法》、《城市房地產管理法》,地方法規有《深圳經濟特區房地產轉讓條例》。此次深圳想解決停車位的問題,采取的是先制定政策再進行條例修訂的方法。政策和法規效力不同,實施難易程度也不同。假設政策實施過程中發現有不合適之處也便于修改和調整。

     可以看出,《物權法》明確要優先滿足業主需求,但車位和車庫的歸屬卻沒有明確誰為當事人、當事人如何界定等。這就需要深圳在地方法規中進一步明確如何確定停車位權屬,否則缺乏法律規制的灰色地帶,只會不斷制造新的問題。正如同近期土地使用年限到期后如何續期的爭議一樣。《物權法》雖規定了“自動續期”,但卻被地方解讀出各種不同意思,差異很大。

      筆者所在小區的開發商前兩年也以長租的方式出售車位,比如一個車位8萬元租期70年,每月還要繳交80元管理費。盡管一些業主覺得簽這樣的長租合同依據不足,但苦于每日回家找不到車位的崩潰,還是一次性付錢長租了。如今,有的業主地庫車位轉讓費據說漲到20萬元,而月租漲到四五百元。這樣的例子深圳并不少。這實際上給深圳停車位建設及處分政策帶來新的難題。若停車位確定為全體業主所有,那這些已購車位的業主權益該如何合理解決?解決的依據是什么?該如何平衡各方利益?

     前述《征求意見稿》中,將停車位分為配建停車位和增設停車位。配建停車位歸全體業主所有,不得轉讓;增設停車位歸房地產開發企業所有,可轉讓,并納入商品房銷售管理,但銷售對象僅限于項目業主。而一項政策能在多大程度上解決存在已久的停車位權屬糾紛問題,顯然需要建立利益表達機制及博弈機制,考慮到不同群體的合理需求。

發表評論
評論通過審核后顯示。
大香蕉色偷拍自怕亚洲在线视频,亚洲另类欧美日本,国产亚洲制服免视频 亚洲自国产拍偷拍,